Jak podaje RynekPierwotny.pl od stycznia do czerwca 2019 r. do użytku oddano prawie 95 tys. mieszkań – czyli aż o 14,4% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Branża deweloperska jest więc w szczytowej formie. Oznacza to również zwiększoną potrzebę dofinansowania realizowanych projektów.

Jak wygląda rynek deweloperski w Polsce? Jakie przeszkody musi pokonać przedsiębiorca, żeby zrealizować inwestycję? Rozmowa z Igorem Wrotnym – właścicielem WRI Deweloper.

Ma Pan 10-letnie doświadczenie w branży deweloperskiej. Jak ocenia Pan perspektywy jej rozwoju w Polsce?

Branża cały czas jest bardzo chłonna, zwłaszcza w dużych miejscowościach widzimy potencjał sprzedaży. Myślę, że przez kolejne 10-15 lat będzie się mieć bardzo dobrze. Póki co, nie widzimy żadnego załamania na rynku sprzedaży mieszkań.

Wspomniał Pan o dużych miastach. A co z mniejszymi miejscowościami?

Duże miasta mają sporo inwestycji, więc tam ten kierunek z całą pewnością się utrzyma, zaniedbane są małe miejscowości, gdzie takich inwestycji jest niewiele – tam jest ogromna potrzeba, niesamowity popyt. Patrząc przez pryzmat mojego biznesu – ok. 20% mieszkań jest przeznaczona na wynajem, a 80% – czyli zdecydowana większość na sprzedaż. Jeżeli chodzi o kupno – większość klientów kupuje mieszkania dla siebie, na swój własny użytek. Pozostali to Ci, których stać na inwestycje w kolejne nieruchomości. Wynajmują je lub sprzedają i w ten sposób budują swój kapitał. Odsetek tych mieszkań nie jest jednak duży.

Branża deweloperska to często duże, skomplikowane projekty inwestycyjne. Aspekty prawne, dokumentacja, kontrahenci – to wszystko wpływa na realizację inwestycji. Jakie przeszkody Pan napotyka na swojej drodze jako przedsiębiorca?

Jest ich sporo. Przede wszystkim czas postępowań administracyjnych, kompletowanie dokumentacji od momentu pomysłu, znalezienia działki do faktycznego rozpoczęcia prac budowlanych. Czasem trwa to rok, a nawet półtorej roku. Nasze prawo administracyjne jest przestarzałe i niedostosowane do potrzeb rynku. Wielokrotnie zdarzają się przypadki, że nie są uregulowane statusy działek sąsiadujących, a to wpływa negatywnie na inwestycję. Staramy się jednak myśleć pozytywnie i nie załamywać się, realizując tego typu projekty.

Są to więc w przeważającej mierze przyczyny formalnoprawne?

Tak – myślę, ze można to tak ująć. Doskonałym przykładem takiej sytuacji jest inwestycja w Ciechanowie. To m.in. na ten projekt potrzebowaliśmy dofinansowania z Monument Fund. Wystąpiliśmy o uzyskanie warunków zabudowy na sąsiedniej działce. Okazało się, że właścicielka nie żyje od 40 lat i w związku z tym działka nie ma uregulowanego statusu prawnego. Mieliśmy więc spory problem z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Ten przykład ilustruje, że czasem są to przeszkody, które wyjątkowo trudno obejść.

Pana firma – WRI Deweloper powstała z połączenia dwóch spółek – WRI-Projekt i WRI-Budownictwo. Skąd pomysł na fuzję? Co o tym zadecydowało?

Głównie rozwój firmy. Wcześniej jedna ze spółek projektowała dla deweloperów osiedla mieszkaniowe, a druga je realizowała. Dlatego uznaliśmy, że taki mariaż będzie idealny i połączyliśmy te dwie branże – projektowanie i wykonawstwo w całość. I tak powstał pomysł na utworzenie spółki deweloperskiej. Obecnie realizujemy projekty wyłącznie dla siebie – zajmujemy się zarówno wykonawstwem, jak i sprzedażą mieszkań. Jest to więc kompleksowe działanie. Od uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę do zakończenia prac budowlanych i oddania kluczy mieszkańcom.

Skoro jesteśmy przy pomysłach. Dlaczego branża deweloperska?

Miałem odłożony swój kapitał i chciałem kupić kilka mieszkań od dewelopera, ale fatalna obsługa spowodowała, że sam zacząłem działać. Kupiłem działkę i zainwestowałem te pieniądze w powstający blok. Sprzedaż mieszkań poszła szybko i sprawnie. Wtedy zauważyłem, że jest bardzo duże zainteresowanie tym rynkiem.

Wróćmy jeszcze na chwilę do branży. Czy widzi Pan różnicę pomiędzy tym, jak ten sektor wyglądał 10 – 15 lat temu, a jak wygląda teraz?

Zmiany są kolosalne. W 2014 r. weszła w życie ustawa deweloperska, która w sposób bardzo szczegółowy reguluje działanie deweloperów na rynku. Ustawa wprowadziła wiele restrykcji, dość drobiazgowo opisuje m.in. jak powinny być finansowane inwestycje deweloperskie i na co powinny być przeznaczone środki z tego typu projektów. Reguluje m.in. warunki wpłat i wypłat mieszkańców, ich prawa i obowiązki. Już nie ma możliwości pobrania zaliczki od kupującego w wysokości stu procent wartości mieszania przy wykonaniu wykopu – czyli na samym starcie inwestycji. Teraz rozliczamy się zgodnie z harmonogramem realizacji prac inwestycyjnych. Z całą pewnością jest to korzystne dla tej branży; zarówno dla jednej jak i drugiej strony. Zauważyłem też, iż od momentu wejścia ustawy w życie mniej słyszy się o upadkach i bankructwach deweloperów.

Skąd pojawiła się u Pana potrzeba finansowania? Czym była spowodowana?

Przede wszystkim rozwojem firmy. Branża deweloperska charakteryzuje się tym, że zanim zakupi się działkę i zrealizuje cały proces inwestycyjny – mija parę lat. Środki zainwestowane na początku w kupno nieruchomości jesteśmy w stanie odzyskać dopiero po dłuższym czasie. Potrzebowaliśmy kapitału na zakup kolejnych działek i nieruchomości. Rozwijamy się w ekspresowym tempie. Nasz wzrost wynosi około 50% rocznie – w odniesieniu do wysokości kapitału firmy. Sporo środków mamy też zainwestowanych. Finansowanie zewnętrzne pozwala nam na realizację kolejnych projektów.

Co przekonało Pana do przyjęcia oferty Monument Fund? Jakie czynniki?

Bardzo dobra komunikacja pomiędzy mną a osobą, która przedstawiała produkt. Ważna była też prosta procedura przyznawania kredytu. Załatwienie wszystkich formalności odbyło się szybko, sprawnie z wręcz chirurgiczną precyzją. Do dziś bardzo mile wspominam obsługę i ludzi z którymi miałem kontakt podczas realizacji wniosku pożyczkowego.

Na pewno korzystał Pan już z finansowania zewnętrznego. Jaką widzi Pan różnicę w finansowaniu oferowanym przez inne instytucje finansowe np. banki, a Monument Fund?

Dla mnie jako przedsiębiorcy ogromne znaczenie ma uproszczona procedura kredytu. W banku często musimy wypełnić stos dokumentów. Przedstawiając to obrazowo – wszystkie wymagane wnioski i zaświadczenia objętością przypominają ryzę papieru. W przypadku Monument Fund wszystko odbyło się drogą mailową. Weryfikacja wniosku nastąpiła błyskawicznie.

Dziękuję za rozmowę i życzę sukcesów w prowadzonej działalności.

Dowiedz się, jak dzięki finansowaniu zewnętrznemu rozwijają się inne branże. Przeczytaj nasz wywiad z czołowym dystrybutorem jodu w Polsce.