Planując pierwszego flipa, czyli kupno nieruchomości z zamiarem wyremontowania jej i późniejszej sprzedaży z zyskiem, warto wiedzieć, z jakimi kosztami wiąże się cała inwestycja. Dzięki świadomości, jakiego rzędu wydatków należy się spodziewać, można przewidzieć i przyspieszyć bieg wydarzeń. Można także zaoszczędzić sobie wielu nerwów, które najczęściej wynikają z braku wiedzy.

Decydując się na inwestycję w house flipping, trzeba wziąć pod uwagę przede wszystkim koszty samego flippingu. Składają się one z 11 kwestii, o które należy zadbać, przygotowując plan działania na czas od zakupu do sprzedaży wyremontowanej nieruchomości. Mając go pod ręką, można mieć pewność, że jest się dobrze przygotowanym do realizacji przedsięwzięcia.

Jakie koszty wiążą się z flippingiem?

  1. Kwota zakupu nieruchomości

To najważniejszy parametr i jednocześnie największa część łącznego kosztu inwestycji. Im mniej zapłaci się za nieruchomość, tym lepiej, bo poniesiony wydatek będzie miał mniejszy udział procentowy w pełnej realizacji flippingu. W sprzedaży kluczowe są negocjacje, dlatego przed zakupem nieruchomości warto, a nawet trzeba negocjować. Jeśli dopiero zaczynasz zgłębiać temat, postaw na naukę technik negocjacyjnych. Na początek wystarczy dobry podręcznik, w którym znajdziesz ich szczegółowe opisy wraz z przykładami. Jeśli jednak jesteś praktykiem, zainwestuj w szkolenie, na którym nie tylko dowiesz się, jak prowadzić negocjacje, lecz także przećwiczysz swoje umiejętności w grupie.

  1. Koszty okołozakupowe – PCC i notariusz

Po zakupie nieruchomości trzeba pamiętać o odprowadzeniu podatku od czynności cywilnoprawnych. Na rynku wtórnym jego wysokość wynosi 2% od pełnej kwoty zakupu. Konieczne jest także wniesienie opłaty notarialnej, która nie ma stałej wysokości, ponieważ zależy od ceny nieruchomości. Istnieje wprawdzie taksa notarialna, jednak określa ona maksymalną wysokość opłaty. Można ją jednak obniżyć, dlatego warto nawiązać współpracę z zaufanym notariuszem.

Do powyższych kosztów trzeba jeszcze doliczyć:

– koszt założenia Księgi Wieczystej – 60 zł,

– koszt wpisu prawa własności i hipoteki – 200 zł za jeden wpis,

– podatek od czynności cywilnoprawnych – 200 zł.

  1. Prowizja dla biura nieruchomości

Kupując nieruchomość bezpośrednio od właściciela, nie ponosisz tego kosztu. Jeśli jednak decydujesz się na zakup nieruchomości, korzystając z usług pośrednika, musisz wiedzieć, że jego prowizja wynosi od 1% do 3% + VAT od kwoty sprzedaży.

Gdy planujesz długofalową współpracę, warto wybrać pośredników, którzy w zamian za wyższą prowizję będą informować o interesujących okazjach inwestycyjnych. Płacąc 10% prowizji, można liczyć na zakup m² poniżej ceny. Jej wysokość jest uzasadnionym wydatkiem, w przeciwieństwie do płacenia 1% za otrzymywanie przeciętnych, niewartych uwagi ofert.  

  1. Home staging

Jeśli nie masz doświadczenia w urządzaniu mieszkań lub nie chcesz się tym zajmować, zainteresuj się usługami projektantów wnętrz lub home stagerów. Ich stawki są zróżnicowane i zależą od wielu czynników, dlatego warto poszukać osoby, która – podobnie jak zaufany notariusz czy pośrednik biura nieruchomości – będzie gotowa do negocjacji kosztów usługi.

  1. Koszty remontu i wyposażenia

Ten rodzaj kosztów jest najtrudniejszy do przewidzenia i oszacowania. Dużo zależy od ekipy remontowej i tego, czy wywiąże się ze swoich zobowiązań w określonym czasie i na ustalonych warunkach. Przed rozpoczęciem współpracy koniecznie sprawdź wiarygodność oraz wypłacalność wybranej firmy (skorzystaj z baz informacji gospodarczej), a następnie podpisz umowę przygotowaną przez zaufanego prawnika. Koniecznie zawrzyj w treści zapis o karach umownych, którymi będzie obciążona firma, jeśli nie dotrzyma warunków umowy. Wolisz przeprowadzić remont na własną rękę, korzystając z pomocy rodziny? Pamiętaj, aby jasno określić swoje oczekiwania i zadbać o dobre relacje w czasie pracy.  

Jeśli chodzi o koszty materiałów i robocizny, trudno oszacować ich wysokość. Te pierwsze zależą od wybranej półki cenowej, w której decydujesz się wykończyć mieszkanie, drugie zaś – od stawki ekipy remontowej. Różnice za m² mogą wynosić od kilku do nawet kilkudziesięciu złotych.

  1. Bieżące koszty utrzymania nieruchomości

Przed podpisaniem umowy kupna nieruchomości upewnij się, że jej dotychczasowy właściciel nie zalega z uregulowaniem wymaganych opłat. Oszacuj koszty miesięcznego utrzymania (czynsz, media, prąd i inne niezbędne opłaty). Zapisz oszacowane koszty i ustal plan działania, biorąc pod uwagę fakt, że remont lub późniejsza sprzedaż mogą się opóźnić. 

  1. Koszty kapitału

W Monument Fund na koszty kapitału składają się tylko trzy rzeczy –  opłata przygotowawcza, prowizja oraz oprocentowanie. Kiedy spłacisz kapitał pożyczki przed czasem, maleje wysokość odsetek.   Jeśli jednak zdecydujesz się na kredyt bankowy (gotówkowy, hipoteczny, obrotowy lub inwestycyjny), musisz liczyć się z tym, że zapłacisz za kilka, albo nawet kilkanaście różnych kosztów (w kredycie hipotecznym może być ich nawet 15!).

Pamiętaj, że kiedy masz przed sobą wybór pomiędzy pożyczką pozabankową a kredytem hipotecznym, najlepszym przyjacielem dla Twojego portfela będzie kompetentny doradca finansowy.  Korzystając z jego wiedzy i doświadczenia, wybierzesz najlepszą formę finansowania swojej inwestycji. 

  1. Nieprzewidziane koszty

Jeśli masz już za sobą remont mieszkania, z pewnością wiesz, że przebieg prac może się potoczyć w sposób, którego na początku w ogóle nie brało się pod uwagę. Najczęściej ma on związek z dwoma rzeczami – przeciągającym się czasem remontu lub sprzedaży albo nagłymi wydatkami, które pominięto we wstępnym kosztorysie. Może się także okazać, że w trakcie remontu pojawią się niespodziewane problemy prawne związane z nieruchomością, wyższe koszty prac remontowych lub inne wydatki, których wcześniej nie zakładano.  

  1. Koszty promocji mieszkania

Odpowiednia promocja mieszkania, które chce się sprzedać, zwiększa zainteresowanie nieruchomością, a w konsekwencji może przyspieszyć cały proces sprzedaży. Warto zainwestować w wyróżnienie ogłoszenia w serwisach internetowych oraz w profesjonalne zdjęcia nieruchomości. Jedno i drugie z pewnością korzystnie wpłynie na pozyskanie uwagi potencjalnych kupców i z dużym prawdopodobieństwem okaże się kluczem do finalizacji transakcji.  

  1. Ubezpieczenie nieruchomości na czas przejściowy

Aby uniknąć większej liczby nieprzewidzianych kosztów, na czas remontu należy zadbać o ubezpieczenie nieruchomości. Każdy przecież chciałby się uchronić przed ryzykiem utraty zainwestowanych w nieruchomość pieniędzy. Nawet jeśli zakładany remont ma zgodnie z planem trwać tylko kilka tygodni, trzeba pamiętać o nieszczęśliwych wypadkach, które mogą zrujnować właściciela inwestycji. Wystarczy pomyśleć chociażby o  ewentualnym wybuchu butli z gazem czy konieczności wypłacenia wysokiego odszkodowania sąsiadom, jeśli w remontowanym mieszkaniu pękłaby rura i zalała cały pion.

  1. Podatki

Kiedy znajdziesz nieruchomość pod inwestycję i z sukcesem zakończysz remont, czas na finalizację sprzedaży. Sprzedając, zarabiasz, dlatego musisz zapłacić podatek od zysku. O wyliczenie należności podatkowej najlepiej poprosić księgową i to właśnie z nią konsultować wszystkie niezrozumiałe, często zawiłe kwestie podatkowe.

Gdy house flipping stanie się Twoim sposobem na biznes, konieczne będzie założenie działalności gospodarcza lub spółki. W takiej sytuacji kolejną kwestią do konsultacji z księgową będzie wybór odpowiedniej formy opodatkowania. Księgowa zatem – obok notariusza, agenta nieruchomości, ekipy remontowej i projektanta wnętrz – to kolejna osoba niezbędna do zbudowania flippingowego zespołu marzeń.

Szymon Mrugała, Ekspert Finansowy